Arquitecto

Asesoría Gestión Proyectos

QUE COMO CUANDO y PORQUE

¿NECESITA REGULARIZAR SU PROPIEDAD? ¿Está pensando en DISEÑAR, AMPLIAR O REMODELAR su inmueble? ¿Tiene dudas con LA LEY DEL MONO? ¿Necesita VENDER O ARRENDAR su propiedad?

¿Qué es regularizar una edificación?
Regularizar significa iniciar el proceso necesario para que las edificaciones existentes en una determinada propiedad obtenga permiso de edificación y recepción definitiva municipal, trámite que se realiza en la Dirección de Obras Municipales, bajo las condiciones establecidas en el Art. 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, la cual establece que toda construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales a petición del propietario, con las excepciones que señale la Ordenanza General.
¿Qué beneficios conlleva regularizar su inmueble?
Mediante la aprobación de la Recepción Final de su edificación, obtiene:
1. Optar a créditos en Bancos u organismos estatales.
2. Permite dejar en regla su edificación ante organismos como la Municipalidad, Conservador de Bienes Raíces, y el Servicio de Impuestos Internos, evitándose multas.
3. Mayor plusvalía en caso de venta, hipoteca o Avalúo Fiscal.
4. Evitar burocracia o retraso en los derechos de la Posesión Efectiva o Herencia.
5. Negociar a mejor precio el valor por m² construido regularizado.
6. La persona que ha regularizado, se incentiva para efectuar las mejoras necesarias en el inmueble que ya considera propio.
7. El beneficiario y su familia adquieren la seguridad jurídica de ser legalmente propietarios del inmueble regularizado.
¿Cómo regularizar una propiedad?
Todo trámite de una regularización debe ser patrocinado o proyectado por un arquitecto, se trate de una ampliación u obra nueva.
El trámite debe iniciarse mediante la confección de un expediente de edificación conformado por planos, certificados y documentos, el cual es ingresado a la D.O.M. (Dirección de Obras Municipales).
La primera etapa es obtener el Permiso de Edificación, para luego solicitar la Recepción Final Definitiva, trámite que da término al proceso de Regularización, ampliación u obra nueva de una vivienda o edificación.
¿Qué se regulariza?
1. Edificaciones que cuentan con Permiso de Edificación, pero sin Recepción Final.
2. Ampliaciones realizadas posteriormente a otra que cuenta con Recepción Final.
3. Edificaciones que se construyeron sin Permiso de Edificación, por lo que no cuentan con ningún documento o certificado que reconozca legalmente la edificación
Cabe señalar que no todo es regularizable, dependiendo esta de las características de cada edificación y lo que fijan las Ordenanzas para el área donde se emplaza.
Conducto para una regularización
1. Que la edificación cuente con Escritura Notarial de la Propiedad e inscrita en el C. B. R.
2. Solicitud del Certificado de Informaciones Previas en D.O.M respectiva. (Excepto para la Ley del Mono)
3. Solicitud de Certificado de Factibilidad de Agua a empresa respectiva. (cuando de requiera)
4. Solicitud de calificación de la SEREMI MINSAL para destinos como taller, industriales y similares.
5. Solicitud de servicios de especialidades (sanitario, gas, electricidad, estructural, todos según casos)
6. Solicitud de Permiso de Edificación (Obra Nueva o Menor según caso)
7. Obtención de Permiso de Edificación
8. Solicitud de Recepción Final.
9. Obtención de Recepción Final.

Como Trabajamos?

Levantamos todo lo que no esté regularizado, recopilamos antecedentes, desarrollamos planos y armamos el expediente de obra para tramitar los permisos de obra correspondientes. El propósito es conseguir autorización para la ejecución de la obra y para su uso (permiso de obra y recepción definitiva)
El trámite debe ser patrocinado por un Arquitecto a cargo, y deberán concordar con todas las normas urbanísticas regionales y locales, de seguridad, de instalaciones y cualquier otra que aplique al proyecto.

PREGUNTAS FRECUENTES

1- ¿Necesito pedir permiso de obras para ampliar o remodelar mi casa?

Siempre es conveniente y obligatorio ante la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, pedir el permiso de edificación, BAJO EL PATROCINIO DE UN ARQUITECTO, en la D.O.M. del municipio que corresponda.
Cualquier vecino o peatón al cual con nuestras obras se sienta afectado en algún derecho, podrá denunciar y por tal motivo es conveniente tener todo en regla y ajustado a la normativa vigente.

2- ¿Qué son obras mayores o menores?

Obras menores son aquellas en las que no se afecta ningún elemento estructural del edificio primitivo, es decir sólo se demuele algún tabique o se hacen remodelaciones en la cocina o el baño, y el aumento de la superficie, en caso de ampliaciones, que no supere los 100 m2.
Las obras mayores son aquellas en las que se afecta la estructura portante del edificio.
También son mayores las obras nuevas o ampliaciones con un total de m2 construidos sobre 100.

Los permisos de obras mayores, en su tramitación, es algo más extensa que el permiso de obra menor que es un tramite mas simplificado que el primero.

3- ¿Qué son muros soportantes? ¿Se pueden demoler?

Los muros soportantes son las que reciben las cargas de las vigas, soleras, o cadenas y el resto del edificio y las reparten al terreno, y Hay otro tipo de muros soportantes que no reciben las cargas de la techumbre, pero impiden que los muros de carga vuelquen. Se llaman muros de traba o T estructurales.
Ningún tipo de muro soportante se puede demoler sin más. Sólo un arquitecto y en casos mas complejos el ingeniero calculista puede diseñar un proyecto de eliminación de un muro soportante o un pilar.
Ese proyecto, se llama cálculo y memoria estructural. Es una operación delicada aunque posible.

4- ¿Qué son los tabiques no soportantes? ¿Cómo se diferencian de los muros soportantes? ¿Se pueden demoler todos los tabiques?

Los tabiques son paramentos verticales de separación de diferentes recintos del inmueble, y dependiendo del proyecto pueden ser o no soportantes.
Los tabiques no soportantes se distinguen de los muros soportantes, generalmente por el grosor que oscila entre 4 y 10 cm. También porque sobre ellos no descansa ninguna viga.
Hay que tener cierta precaución al demoler tabiques, ya que aunque no son estructurales, en edificios de algunos años de antigüedad, es posible el techo se esté apoyando en ellos debido a la deformación acumulada, y el derribarlos, puede suponer la aparición de grietas o de fisuras de pavimentos del piso superior.
Existen varios métodos para averiguar si el techo descansa sobre los tabiques.

5- Tengo grietas. ¿Son peligrosas?

La aparición de fisuras en una edificación, es algo normal, ya que es un elemento deformable y rígido a la vez.
Fisuras en el yeso de tabiques o cielos falsos (uniones de planchas), no deben alarmarnos, ya que si la estructura del tabique es madera este elemento trabajara en la dilatación y contracción (secando y absorbiendo humedad ambiental).
Las grietas son algo mayores (entre 0,5 y 2cm) y deben revisarse por un técnico cuando sospechamos que afectan a vigas, muros soportantes o pilares.
Una buena manera de adivinar si cada vez son mayores, es colocar encima un testigo, que no es más que un poco de yeso el cual, si se rompe, indica que la grieta se abre aún más.

6- ¿Qué se debe mirar primero antes de comprar una casa nueva?

Si aún se está construyendo, se debe leer bien el contrato o promesa de compraventa, sobre todo lo referente a plazos de entrega y penalizaciones por retrasos en el pago y en la entrega. Suelen ser abusivos.
Una vez entregada la vivienda comprobar que funciona todo: interruptores, griferia, enchufes, toma de gas, quincalleria, puertas, etc.
Y comprobar los siguientes puntos: colocación de azulejos en baños y cocina, coloración y tinte de las piezas de los suelos, coloración de puertas, hermetismo y/o impermeabilización de ventanas y balcones, etc., en general que exista concordancia entre lo ofrecido, lo publicitado y lo indicado en las especificaciones técnicas del proyecto.
Si la vivienda es de segunda mano, además de lo anterior, comprobar lo siguiente: existencia de indicios de humedades antiguas en techos o paredes, reparaciones de grietas, etc.
Comprobar que el bien raíz no tenga deudas vigentes en el Registro de la Propiedad del Conservador De Bienes Raíces correspondiente y que pertenece a quien la quiere vender, y solicitar los certificados originales y vigentes de dominio y gravámenes.

Descartar o confirmar las expropiaciones ante la D.O.M. y el SERVIU correspondiente.
También hay que consultar el estado de pago de los suministros básicos tales como electricidad, teléfono, basura municipal agua y gas.

7- ¿Y antes de comprar un terreno?

Lo primero es comprobar qué cargas tiene, es decir si se debe algún dinero al Municipio, en concepto de gastos de urbanización o garantías, o si se debe ceder alguna parte del terreno para urbanizar la calle o como zona verde. Confirmar las condiciones y/o restricciones de edificación para el sitio de acuerdo a lo indicado en el plano regulador de la comuna correspondiente mediante el certificado de informes previos para construir o la boleta de línea.
Es conveniente averiguar ademas, si cuenta con las aprobaciones correspondientes, si existe algún relleno en el terreno, o si está asentado en algún antiguo vertedero, cosa que complicaría la cimentación.
También es necesario saber si llegan los suministros básicos de agua gas y electricidad.

8- ¿Cuántos profesionales o técnicos debo contratar para construir una casa, ampliación o mansarda?

Se necesita un arquitecto para desarrollar el proyecto.
Un constructor o contratista para realizar el presupuesto y dirigir la obra junto al arquitecto, un calculista para desarrollar la memoria y plano de calculo estructural y los instaladores eléctricos y sanitarios autorizados por los organismos correspondientes.

INSPECCIÓN DE PROPIEDADES MAS CHEQUEO

Como ?
Se realiza visita y se entrega al mandante un INFORME donde se especifica cada uno de los puntos con observaciones                  Posteriormente ,se realiza una segunda visita ,una vez que cada uno de los profesionales hayan intervenido a conformidad , basados en  la normativas vigente.
     Ahórrate tiempo y malos ratos. Por un muy bajo costo, nos hacemos cargo de realizar una inspección profesional de tu propiedad, inspección en terreno, realizada con técnicos y profesionales capacitados, entregamos un completo informe con todos los detalles y falencias que presenta tu propiedad.

 Como Hacemos:



              Asesoramos la compra de  TU PROPIEDAD, ya sea nueva o usada, en verde ,para que al momento de recibirla por parte de la inmobiliaria o del antiguo propietario, no te encuentres con sorpresas y te hagan pasar malos ratos con tiempos y costos que no te corresponden asumir 
       En la entrega, se verifica que tu propiedad este dentro de las condiciones que tu esperas y que cumpla la ley. 
     Nuestro informe incluye:
1. Información general de la propiedad. 
2. Informe técnico con apoyo fotográfico.
3. Conclusiones, observaciones y recomendaciones. 

 Recomendamos que antes de invertir en tu propiedad ,nos consultes y estaremos visitándola para emitir informe y asesoría para darte los lineamientos a seguir.          Tenemos gente capacitada como profesionales de cada área para revisarla y recomendarte que y como hacer.  

        VALORES 
 Inspección propiedad nueva : $1.500 por metro cuadrado. 
 Inspección propiedad + Chequeo: $2.300 por metro cuadrado.
 Inspección propiedad usada : $3.600 por metro cuadrado 
 El servicio de chequeo por separado tiene un costo de $700 por metro cuadrado

QUIEN SOY









PROYECTOS


















ATENDEMOS LO SIGUIENTE

FUSIÓN DE TERRENOS-La Fusión de Terrenos es un trámite que tiene como propósito fusionar o unir dos o más lotes colindantes es un único terreno. Este terreno final debe estar acorde a la normativa vigente; en algunos casos, según normativa local, la fusión de terrenos se realiza para obtener mejores condiciones constructivas.

 SUBDIVISIÓN PREDIAL-La subdivisión predial consiste es la partición o subdivisión de un predio o terreno en un mayor número de lotes o partes, con superficies distintas a la original. Estas superficies no deben ser menores a los que permiten los intrumentos de planificaciones territoriales, y varían en cada caso.El trámite para terrenos urbanos se realiza en la Dirección de Obras MunicipalesPara terrenos agrícolas, el trámite se debe realizar en del SAG, y la superficie no puede ser inferior a 0,5 hectáreas.
PERMISO DE DEMOLICIÓN-Para demoler toda o parte de una propiedad se debe solicitar permiso en la Municipalidad respectiva. Dependiendo del tipo de demolición, varía el trámite presentado.
CAMBIO DE DESTINO-El Destino de una edificación o bien raíz corresponde a la actividad que se permite efectuar en su interior. Este destino se describe por la actividad principal que lo define. Por ejemplo, para destino habitacional o residencial, corresponden viviendas, departamentos, hospedaes, entre otros.Un proyecto puede poseer más de un Destino, correspondiendo al predominante a aquel que posea más superficie. En ese sentido, una vivienda puede seguir con el mismo destino habitacional, y tener un local comercial con una superficie menor a la utilizada en vivienda-Según la Ley General de Urbanismo y Construcción (art. 145):“No se considerará alteración del destino de un inmueble la instalación en él de pequeños comercios o industrias artesanales, o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destinación subsiste como habitacional”el Plan Regulador Metropolitano y los Planes Reguladores Comunales, son quienes determinan los posibles destinos que puede poseer una propiedad.
RECEPCIÓN DEFINITIVA-La Recepción Definitiva es el trámite por el cual se autoriza el uso de una obra según lo señalado en el permiso otorgado. Es el último trámite para poder utilizar una obra según fue planificada y es requisito, al mismo tiempo, para otros trámites como la tramitación de patentes definitivas. En la recepción definitiva, al mismo tiempo, se pueden ingresar modificaciones efectuadas al proyecto, o solicitar que se recepciones solo una parte de la obra.
ATENDEMOS:
Diseño ArquitectónicoProyectos DEFINITIVOS, Anteproyectos Diseño y Ejecución de Proyectos INDUSTRIALES, HABITACIONALES, COMERCIALES y DEPORTIVOS.
Trámites Municipales
PERMISO de Edificación
Regularización LEY DEL MONO 20.251
Permiso de Obra Menor, Regularización y Recepción FINAL.
Proyectos de Urbanización, Loteo, Fusión y Subdivisión PREDIAL.
Informes
Todo tipo de INFORMES MUNICIPALES
Informes Periciales
Informes Resistencia al Fuego y Zona de Seguridad
Informes de ESPECIALIDADES
Informes para Aseguradoras - SEGUROS
Planos 
Planimetría en general
Levantamientos y Digitalización de Planos
Servició de Impresión, PLOTTER
Grafica en 2D/3D
RENDER y MAQUETAS Virtuales.
Tasación Inmobiliaria
Tasación Bancaria
Informes Comercial Inmueble
Análisis Mercado
Construcción, remodelación y decoración de interiores.

Procedimiento para obtener patente Comercial

Documentos necesarios para obtener la patente:

Escritura de constitución de sociedad, protocolización del extracto y publicación en Diario Oficial, si la solicitud corresponde a una persona jurídica.
Inicio de actividades ante el Servicio de Impuestos Internos (SII), que lo autoriza a iniciar cualquier emprendimiento comercial, si es que pide patente por primera vez.
Documento que acredite el título por el que se ocupa el local: contrato de arriendo, certificado de dominio, etc.
Si la solicitud corresponde a una sucursal o cambio de domicilio, presentar el documento emitido por el SII que así lo acredite.
Si la solicitud corresponde a una sucursal, deberá presentar el certificado de distribución de capital propio emitido por la municipalidad donde opera la casa matriz.
Si es un cambio de domicilio desde otra comuna, hay que presentar también el balance del último año, la determinación del capital propio y de los trabajadores que laboren en el establecimiento comercial.
Informe de factibilidad(*), Permiso de Edificación y Recepción Final del inmueble donde se desarrollará el negocio, otorgados por la Dirección de Obras de la Municipalidad. (Se debe tener la propiedad Regularizada).

(*) La Municipalidad debe entregar una autorización previa indicando que el lugar donde usted pretende instalar el negocio es apto para ello. La Dirección de Obras debe inspeccionar el lugar y emitir un informe de factibilidad.

Dependiendo del tipo de actividad a desarrollar se necesitarán además otras autorizaciones:

Expendio de alimentos perecibles: resolución sanitaria emitida por la Secretaría Regional Ministerial (Seremi) de Salud de la región.
Expendio de alimentos para animales: autorización del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG).
Colegios: Resolución Sanitaria del Seremi de Salud de la región y autorización del Ministerio de Educación Pública.
Jardines infantiles: autorización de la Junta Nacional de Jardines Infantiles y del Seremi de Salud correspondiente a la región.
Venta de gas licuado y afines: certificado de la Superintendencia de Electricidad y Combustible.
Casas de reposo, clínicas, farmacias y afines: autorización del Seremi de Salud de la región.
En general para cualquier autorización sanitaria se requiere el visto bueno del Seremi de Salud.

Para solicitar una patente industrial se debe presentar además una resolución de higiene y seguridad industrial del Servicio de Salud correspondiente a cada región, para industrias y panaderías.
Para obtener una patente de alcoholes también hay que inscribir la patente en el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) y presentar un certificado de antecedentes vigente de quien solicita la patente. Además la patente debe ser aprobada por el concejo municipal.
El pago de la patente debe hacerse obligatoriamente cada año, si desea mantener el funcionamiento de su negocio, no puede excusarse por tener deudas o por no haber obtenido ganancias.
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